核心提示：2008年上半年，全国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5%，增幅比上年同期高5.0个百分点。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长36.6%，增幅比上年同期高5.8个百分点，比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%，比上年同期高1.6个百分点。

一、房地产市场运行的主要特征

　　1.住房投资加快，90平米以下住房比重持续上升

　　2008年上半年，全国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5%，增幅比上年同期高5.0个百分点。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长36.6%，增幅比上年同期高5.8个百分点，比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%，比上年同期高1.6个百分点。

　　上半年，90平方米以下住房完成投资　2509亿元，同比增长85.1%，增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看，上半年为26.4%，比一季度高3.5个百分点，比2007年同期高6.9个百分点，比2007年全年高3.1个百分点，90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。

　　2.土地开发增长较快，企业购置土地较为谨慎

　　2008年上半年，全国完成土地开发面积达1.3亿平方米，同比增长9.9%，增速比1-5月提高5.6个百分点，比去年同期提高2.3个百分点。

　　上半年，全国完成购置土地面积1.9亿平方米，同比增长7.6%，增幅比上年同期回落2.4个百分点。受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地较为谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，部分城市土地供应出现冷场，甚至有个别地块出现流拍。

　　3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年

　　2008年上半年，全国商品房建设速度较为平稳，施工面积、新开工面积、竣工面积分别较上年同期增长24.1、19.1、13.8个百分点，但均较一季度增幅有所回落。

　　从施工面积上看，上半年全国房屋施工面积为21.3亿平方米，同比增长24.1%，增幅比上年同期提高2.2个百分点，比一季度回落3.4个百分点；其中，住宅施工16.83亿平方米，增长25.6%，比上年同期提高2.7个百分点。其中，商品房新开工面积5.3亿平方米，增长19.1%，增速比上年同期提高0.7个百分点；其中，住宅新开工面积4.43亿平方米，增长18.0%，增速比上年同期下降2.9个百分点。

　　从竣工面积上看，上半年全国商品房竣工面积1.69亿平方米，增长13.8%，增幅比上年同期高2.7个百分点，比2008年一季度回落13.1个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.4亿平方米，增长13.9%，增幅比上年同期提高了2.1个百分点。

　　4.商品房销售延续负增长，销售压力加大

　　2008年上半年，全国商品房销售面积实现2.59亿平方米，同比下降7.2%；其中，商品住宅销售面积实现2.36万平方米，同比下降6.9%。商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场观望期最长的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降。

　　从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额10325亿元，同比下降3%，降幅比1-5月增加0.2个百分点。其中，商品住宅实现销售额8941亿元，下降1.1%，降幅较5月增加0.7个百分点。

　　5.价格涨幅出现回落，部分城市房价出现下降

　　2008年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落，6月份全国房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为：0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0，涨幅明显回落。2008年上半年，全国房屋销售价格平均环比涨幅为0.18，远低于2007年上半年的平均涨幅0.75，更是低于2007年下半年1.15的平均涨幅。

　　分城市看，6月份，在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10%，有22个城市涨幅低于5%；从环比情况看，房价出现下降的有16个城市，房价环比涨幅超过1%的有4个城市。

　　从重点城市和区域的情况来看，上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌，部分楼盘下跌幅度接近30%。考虑到“翘尾因素”影响，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降，其余城市房价上涨幅度也明显回落。

　　6.个人房贷增速减慢，部分城市出现少量断供现象

　　2008年上半年，受货币政策紧缩和市场销售低迷的双重影响，个人房贷增速明显放缓。

　　从个人按揭贷款的统计数据来看，2008年上半年全国个人按揭贷款增加1734亿元，同比增长1.9%，增幅与2007年同期相比下降54.7个百分点，与2007年全年相比下降86.5个百分点，与08年一季度相比回落14.7个百分点。这表明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向下降，个人房贷增速明显回落。

　　7.东部地区楼市趋冷，中部地区继续保持较正增长

　　2008年，中部地区增长明显放缓，投资销售增长较慢，中西部地区仍保持较快增长。

　　从投资上看，上半年东部地区房地产开发投资实现增长28.36%，分别低于中部地区和西部地区16.9、9.7个百分点。这是东部地区自2005年2月起连续38个月投资增幅低于中西部地区。

　　二、政策建议　

　　1.保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策的执行情况

　　当前房地产市场运行整体基本平稳，市场中出现的一些变化(市场观望情绪较重，销售面积出现负增长，部分城市房价出现下跌)是近年来房地产调控政策实施的积极效果，是对近年来房价持续过快上涨的一个调整。当前房地产调控政策在总体上不宜松动，尤其是住房保障政策和有关第二套房的信贷政策必须坚持，应保持政策的连续性和稳定性。但针对部分城市出现的房价下跌和断供行为需密切关注，警惕其潜在风险。

　　2.继续加大住房保障力度，满足中低收入家庭的住房需求

　　住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决所有居民的居住问题。因此加强住房保障是必然的选择，当前我国住房保障的范围和力度都偏低，下一步需进一步加大住房保障的力度，通过多层次的住房供应体系，满足中低收入群体的住房需求。

　　3.加强银行风险管理，满足正常信贷需求

　　首先，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展，避免因银行盲目减少对企业开发造成不利影响，甚至导致企业资金链断裂。

　　同时，做好房地产风险的预警和控制工作，重点是加强企业开发贷款和个人按揭贷款管理，警惕“虚假按揭”和变相“零首付”按揭的发生，要加强贷款审查和还款记录的监测。对于交易价格明显偏高的货款审请，可根据风险对称原则要求提高首付比例，杜绝变相“零首付”按揭的发生。

　　4.继续加强土地管理力度，严格耕地占补平衡管理

　　首先，要继续加强土地管理的力度，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地，严格耕地占补平衡管理，确保耕地面积不减少。

　　其次，根据国发[2007]24号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，提高居住用地在土地供应当中的比重。

　　5.维护市场正常交易秩序，正确引导舆论导向

　　价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。同时，当前市场中各种鱼目混杂信息，容易误导社会消费者，使人们不能对市场形势有一个客观判断。建议政府权威部门加强对市场有关信息的发布和解释，加强政府公信力，正确引导舆论导向，和社会各界对市场形势有一个准确认识，促进消费者的理性消费和企业和理性决策。

　　6.房地产企业应积极采取措施应对

　　房地产开发企业也应该认清形势，积极采取措施应对市场调整。当前，房地产市场已经步入调整中期，预计本轮调整时间还要持续较长一段时间，房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备，积极采取措施，如寻求资金支持、降价促销、加强管理等，调整企业开发策略、经营策略、销售策略等，适时主动调整，将房地产行业调整对企业的影响降至最低。

　　三、2008年前三季度房地产市场趋势预测　

　　2008年，受次贷危机、粮食石油等基础商品价格上涨较快等因素影响，全球经济增长明显放缓。同时，基础商品价格的上涨已经扩散到生产、消费乃至服务领域，通货膨胀对经济的持续增长威胁越来越大。从国内形势看，经济增速有所回落，同时市场价格涨幅仍处于高位，经济政策必须在“确保经济增长”和“抑制通货膨胀”两者之间平衡，调控难度加大。

　　根据2008年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2008年下半年房地产市场将整体继续处于调整之中，整体保持回落态势。2008年前三季度主要指标预测如下：

　　1.投资增长平稳回落，住宅投资比重继续上升

　　预计2008年前三季度，固定资产投资完成额达到94527亿元，增长24.6%，增速较2007年同期回落1.8个百分点。其中房地产开发投资完成22058元，增长31.2%，增幅同比加快0.9个百分点；商品住宅投资完成16211亿元，增长34.5%，增幅同比加快1.7个百分点。从投资结构上看，房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。

　　2.房地产开发资金来源增速平稳

　　受从紧货币政策以及销售市场低迷的共同影响，房地产开发资金来源增幅有所回落，预计2008年前三季度房地产开发资金来源达到31670亿元，同比增长24.8%，与08年上半年相比，加快2个百分点；与2007年同期相比，增速回落13.1个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低6.4个百分点。

　　3.商品房建设平稳回落

　　2008年下半年，商品房建设增长继续保持平稳。预计前三季度商品房施工面积为24.10亿平方米，同比增长20.6%，其中商品住宅施工面积为19.11亿平方米，增长21.5%。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落1.8个百分点和2.1个百分点。与2008年上半年相比，分别回落3.5和4.1个百分点。

　　从竣工面积上看，2008年前三季度商品房竣工面积将达到27668万平方米，同比增长13.2%，其中商品住宅竣工面积23176万平方米，同比增长15.4%。与2007年同期相比，竣工面积增长有所加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别提高2.2和4.4个百分点。

　　4.销售面积延续负增长，回落幅度较大

　　从销售面积上看，2008年上半年，受宏观经济走势放缓以未来房价预期影响，市场持续保持观望情绪，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计下半年销售面积将延续这种趋势，继续处于较低水平，但不排除随着房地产商促销力度的加大和价格下调的带动下销售量出现回升，但整体增幅仍处于较低水平。

　　预计2008年前三季度全国商品房销售面积为44921万平方米，同比下降5.2%，与2007年同期相比，增幅回落37.2个百分点。其中，商品住宅销售面积为41085万平方米，同比下降5.0%，与2007年同期相比回落38.9个百分点。

　　5.房屋销售价格指数继续回落，涨幅低于5%

　　从房地产销售价格指数上看，预计2008年下半年继续保持回落趋势。预计2008年9月当月房屋销售价格指数为104.2(同比指数)，比2008年6月回落4个百分点，比2007年9月回落4.7个百分点。其中，商品房销售价格指数为104.5，商品住宅销售价格指数为104.9，分别比2008年6月回落4.0和4.3个百分点。这是自2003年4季度以来，房屋价格涨幅首次回落到5%以下。