成都房价已全面跳水 购房者该如何“抄底”？

　　最近，虽然政府出台了一系列救市政策，但面对消费者买涨不买跌的心理，为缓解年底的资金压力，开发商不得不继续促销，目前，很多项目的销售价格实际上已经接近成本价格，有的项目销售价格甚至都已经低于成本价了，未来房价还会下降吗？下降空间还有多少？作为有购房需求的消费者，现在是不是买房的最佳时机？为此，本报记者采访了相关专业人士。

　　销售以“优惠”的名义

　　记者在采访中发现，金沙片区的房屋均价已经从2007年近7000多元/㎡到目前的每平方米5000元左右，区域内有些项目的价格甚至已经接近4000元/㎡。听城一口价为82㎡39.6万/套起的舒适两房、凯丽美域3期开盘价格每平米4780元起、中大君悦金沙4088元的起价、金沙西园一口价为每平米4880元/㎡……临近年关，开发商为了尽快回收资金，仍然以优惠的名义在进行销售。虽然政府已经出台了一些让楼市恢复信心、看到希望的政策，但是多数消费者继续在观望，而作为资金压力特别大的一些开发商，为了渡过目前的难关，不得不舍利销售，以求自身的保全。

　　知名地产策划人李绍华说，像今年这种以“优惠”为主的销售市场他还是第一次看到。去年不少楼盘价格上涨根本没有理由，况且在成本没有增加的情况下，价格仍然在节节攀升，这是不符合市场规律的。李绍华说，现在的市场房价下跌，与过去不讲市场规律的疯狂涨价有一定的关系。

　　“开发商必须承认现在楼市和股市一样处于‘熊市’，在这个时候只有将房价里的水分挤干净了，市场才有回升的希望。”李绍华认为，虽然目前楼市是“熊市”，就像股市一样，谁也不知道最低点在哪里，房价也没有最低，只有更低。

　　买房年底是绝好的机会

　　“政府出台了一些支持地产市场发展的政策，再加上开发企业为购房者提供的许多购房优惠，现在已经是最佳的购房时机。”成都市房地产发展研究中心主任吴昌宁说，消费者应该理性地购买适合自己的房子，而不是徘徊。

　　“作为消费者，现在是比较合理的买房时机。”成都嘉联地产总经理侯红权说，一方面，开发商为回收资金要让利；另一方面，中央政府、地方政府出台的这些政策，都会让消费者节约很多置业成本。如果错失这个时机，等到楼市回暖之后再买房，支出的成本可能会增加。

　　“年底之前，开发商要支付工程款、材料款、人工工资、税费、银行贷款、贷款利息、办公费、宣传费等一系列费用。”侯红权说，这个时候是开发商压力最大的时候，一些商家为了“留得青山在，不怕没柴烧”，在面对困难的时候，他们会不惜血本让利销售，一旦迈过了这道坎，等到明年，一方面开发商的资金压力没有像现在这么强烈；另一方面，随着市场信心的逐渐恢复，经济形势的逐渐稳定，消费者那时买房付出的成本可能要增加。

　　他们都是资深的业内人士，他们都无一例外地选择了当下购房。在观望、质疑充斥市场的今天，他们为什么大胆出手？是冲动还是经验？正如成都市房地产发展研究中心主任吴昌宁所说，真正的底部没有人知道，哪怕是专家都只能选择相对的底部，类似股票投资中，到底是在K线图的左侧还是右侧进入，并不是很重要，重要的是寻找到了底部。而接下来的购房故事中，我们可以更直观地看到业内人士是如何凭借自己多年的经验在楼市中寻底的。

　　再等下去可能失去购买良机

　　四川雅居乐房地产开发有限公司营销部经理吴汉超在接受记者采访时说，“我上周趁回广州开会的时间，在广雅定了一套房子，90平米小三房，主要目的还是投资。”吴经理购买的房子位于广州番禺区，总价60万。“平均每平米不到7000，现在番禺的交通和生活配套都很方便，不少广州人和外地打工的都愿意在这里居住，每月出租，都非常划算。”吴经理信心十足。在房地产行业工作的吴经理看来，现在是楼市抄底的最佳时机：“不可否认，现在房价已经进入了一个底部的区域，对于购房者来说，碰到合适的楼盘是可以考虑的。”

　　在谈到成都市场时，吴经理表示，“从成都上季度的销售数据看，价格保持在平稳态势，没有大幅度的降价调整，现在不论是价格还是位置，购房者都有充足的选择余地。”吴经理认为，事实上，作为观望者的购房者并非毫无风险，如果一味等待则有可能失去这一千载难逢的机遇。

　　现在买房应有选择性投资

　　龙茂房地产开发（成都）有限公司业务经理徐玲近来在房地产投资上小有斩获，之前在重庆曾经花了几万元的首付，购买了面积为30多平方米的一套小户型，仅仅一年多后转手就赚了几万元。最近市场一片萧条，她却觉得是下手的机会了，“我们自己都是业内的，对各家的情况还算是比较了解。现在不少开发商的价格都是贴着成本在走了,最近政府又出台了不少的政策，至少表明了市场稳定的信号，这个时候需要的是胆大心细，有选择性的投资。”

　　徐经理认为，选择性投资首先是地段，在成都首选二环以内的区域以及城南片区。这两个片区一个是城市核心板块，一个是新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)核心板块；二是配套，周边的生活配套、商业氛围等都是为物业加分的一个方面。三是看品牌，品牌决定了公司的实力，开发的水平，一旦市场启动品牌价值直接体现到价格上，其增值潜力不容小视；四是付款方式。现在开发商给出的众多优惠中，其付款方式也是很有价值的，现在银行是封顶贷，比起以前按揭延后，资金压力减缓。加上开发商为了促进销售频频推出超低首付或灵活的首付形式，意味着可以用更少的资金撬动物业投资。

　　三类人最适合抄底入市

　　抄底，一个敏感的词汇。毕竟没谁可以给楼市一个确定的底，所以抄不抄底，还在于消费者个人的轻重缓急。哪些人群更适合抄底呢？21世纪不动产品牌管理部经理程东认为，下面三类人群最适合在抄底行动中率先出手。

　　首次置业者

　　第一次加入买房者大军，或许已经在市场中摸爬了多年，只是尚没有出手记录，但对于楼盘的价值有自己准确的判断。另外，这部分人群是新政的一大受惠人群，信贷方面的优惠政策，可以很好地降低门槛和利息支出，契税方面的优惠措施，又可以明白地省掉一笔支出，首次置业者因此可以成为抄底大军中的主力。

　　婚龄期人群

　　要结婚了，就要考虑房子，这是人之常情，有房子才可以成家嘛。结婚是拖不得的，房子自然也是刻不容缓，而租房结婚的又是被社会风俗不容许的一种凑合行为。结婚必然要买房，而目前的市场又给了大家一个抄底的机会，何乐而不为？

　　急需改善居住条件

　　改善住宅条件，也分轻重缓急，家里添了人口，比如随着儿女住的老人，比如新落地的婴儿，你总会想到把房子变大一点，一室一厅里实现三代同堂，不怎么现实，如果你就是这样一个迫切需要为住宅扩容的人，那么，选准机会，抄底去吧。一个利好是，改善型的购房行为，也可能会获得银行的信贷优惠。

　　总而言之，如果你的房子是短期内不得不买的，还是早点准备好抄底吧。

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　　抄底购房的原则

　　要设定购房价位预期

　　从市场规律来看，如今的市场低迷实际上是前段楼价暴涨的结果，同样，房屋优惠销售也不可能永无止境。因此确定买房对象的心理价位很重要，在这一点上，楼市和在股市是一样的，既要有坚持不到目标低位不动心的定力，还要有房屋优惠折扣接近预期时该出手时就出手的果断，这样才能真正达到目的。当然还要谨慎行事，别迈大步。如果市场产生波动，可以让损失显得不那么大。

　　开发商品牌也很重要

　　在楼市缓行市场下，房子的质量、物业的管理水平等软性因素将成为购房者选择的最直接因素。而在某种程度上，选择了品牌开发商，就是获得了保值的承诺。品牌的形成是有过程的，是经过市场检验的，而这些品牌开发商之所以形成品牌，就是因为在品质上有过硬的东西。在市场经过了一轮调整后，整个市场就会比较理性，硬的东西做到了，软的方面如果不尽如人意，购房者同样不愿意买账。

　　坚持市中心楼盘原则

　　地段优势是房屋的主要保值条件，选房遵循地段原则是非常保险的经验。市中心标志性地段，以及配套成熟具有以稀为贵特点的好地段是市场低迷时最需关注的选房目标。

　　因为市区大盘以其成熟的配套、便利的交通让买家明白一点：房子是为生活服务的。买房的信条永远都只有“地段，地段，还是地段”。