“零首付”归零

　　这是一组迟到的报道。但正因为迟到，我们可以将以前经历过的事情看得更透彻，更理性。

　　曾经喧嚣一时的“零首付”已经偃旗息鼓，但它带给成都房地产业界的思考不会停止。在本刊看来，“零首付”在成都的生命历程应该是夭折的概念。它从押宝5·12灾区“政策松动”推出购房“零首付”，一直到今年10月相关部门明令彻查“零首付”，不过150天的寿命。在这短短的150天里，曾经引发了一城争议。

　　不少开发商说这是创意营销，此举表面上是为了缓解购房者的压力，实则是为了回笼资金；银监会站出来表态： “若开发商为客户办理与国家现行个人住房按揭贷款政策不符的购房手续，将停止为该项目提供按揭贷款；”工商局执法人员指出，“零首付”广告涉嫌误导公众、虚假宣传；司法界人士更是提醒消费者别上“零首付”的当，因为抗风险能力不强的购房者很容易出现断供……

终于，成都的“零首付”在150天之后，昙花一现。

　　在这个话题尘封已久的今天，再来还原和讨论“零首付”曾经走过的路，是希望我们房地产企业与社会共担风险，而不是转嫁风险；是希望我们开发房地产的路越走越宽，而不是越走越窄。

　　否则，再风光的“零首付”，也不过是很傻很天真，最终归零。

　　零首付的住房梦 醒了

　　从今年5月兴起到10月结束，成都的“零首付”只有5个月时间

　　回忆几个月前的“零首付”购房行动，来自德阳的王思宇现在还沉浸在当时莫名的激动中。

　　这段缺乏心理准备的买房经历看上去就像一场梦，荡气回肠，曼妙无边。“太快了！实在想不到这么快我就能在成都拥有一套房子，从此过上幸福的生活！”今年8月，王思宇跟女朋友到成都三圣乡玩，途径成龙路时，路边一处硕大的广告牌抓住了他们的眼睛：“零首付，轻松实现住房梦”。一对年轻人喜出望外，原本计划的三圣乡一日游，即刻演变为看房一日游。

　　在这个“零首付”楼盘的售楼部，置业顾问向王思宇提出了诱人的购房方案：由于他是第一次置业，以30万元总房款计，国家规定最少首付三成，即9万元。但他跟女朋友去年才刚参加工作，兜里拿得出的钱不到4万元。置业顾问说，这不要紧，现在王思宇只需交2万元定金，就可跟开发商签订购房合同；等银行按揭办下来后，这2万元将退还给他们，实现真正的零首付，其余首付余款均由开发商先行垫付。王思宇只要跟开发商签订一份借款合同，约定在三年内分三期将首付款还清给开发商就ok。“最重要的是，开发商提供的是三年无息贷款，仅此一项，就可以帮你们省上万元的利息！”置业顾问说得眉飞色舞，似乎把自己都陶醉了。

　　天上掉馅饼，咋一不小心真让自己遇上了，呵呵！王思宇心里打起了小算盘：从现在的房价看，自己要在成都有套房子起码还得打拼10年，可一旦选择了“零首付”，这愿望马上就可以实现了。经女朋友一怂恿，王思宇还犹豫个什么的，二一除作五就找开发商签了合同，从无产阶级升格为“光荣的业主”。

　　其实，三圣乡并不是打响了今年“零首付”第一枪的莱克星顿。自5·12之后，6月6日，东山国际新城就瞄准灾区客户，首开“零首付”之先河，这标志着几年前曾短暂风靡楼市的“零首付”风潮，而今卷土重来了。随后，蓝谷地、仁和·春天大道、中铁·西子香荷、玉林·品上、西岛、锦上城、曦城等“零首付”、“低首付”楼盘，也如雨后春笋般冒出来。在鼎盛时期，打“首付牌”的楼盘逼近30个，遍及五城区和龙泉、华阳、温江、航空港等热门区域。

　　刺激销售额，都没玩太久

　　“零首付”对楼盘销售的拉动作用，显而易见。

　　东山国际新城推出“零首付”活动的初期，每天售楼部人满为患，据公司方面称，“不到两个月时间，卖了接近300套房子。”地处华阳的“戛纳滨江”用同样的法宝，创造了一周内销售100多套房子的熊市奇迹。而城南另一楼盘在大成网迷你网页上挂出“零首付”广告以来，每天能接到咨询电话100多组，来访客户是平时的几倍。

“效果很好”，成为“零首付”楼盘的开发商们普遍的感受。不过，开发商们也承认，“零首付”就像一剂催情药，只能偶尔为之，长吃必然暴毙。

　　近日，记者致电一些曾推出过“零首付”的楼盘，发现大多数项目已停止了这项优惠活动。8月底，首吃“零首付”螃蟹者东山国际新城已宣告收手，相关负责人表示“原本就只针对灾区购房者推出零首付，但后来怕银监局查，就彻底放弃了。”位于龙泉的锦上城于9月初叫停“零首付”，曦城国际等楼盘也恢复了此前的“首付三成”。即使在今年秋交会上宣传“零首付”购房的开发商，随后也停止了“零首付”的跟进宣传。

　　对此，记者致电四川省银监局，其新闻办一位负责人称，零首付本身就与国家的政策相违背，他们将要求各家银行严格把握贷款风险性。

　　开发商上下其手的游戏

　　开发商是怎么“营销”零首付的？

　　红星国际推广总监冯珏告诉记者，目前市场上零首付的操作手法主要有三种：一是由开发商垫付，购房者分期缓付，这种方式目前比较普遍，银行相对而言风险也较小；二是与购房者签阴阳合同，虚高房价（如本来卖7000元的房子号称卖10000元），从而从银行骗取到100%的贷款，将风险全部转嫁给银行；其三，是以装修款代首付，首付置换装修。此外，还有一种较先进的方式是服务式公寓的以租代售：开发商把房屋第一年的租金充作首付，让购房者提前拥有期权，一年后再平滑过渡。

　　在城西某正在开展“零首付”业务的楼盘，销售人员向记者介绍说，如果购房者为首次置业，30%的首付款都由开发商指定的担保公司全部垫付，购房者只需交1万元定金，待按揭手续完成，这1万元定金也将退还购房者；如果是第二套房，购房者只需交一成首付款，其余三成由上述担保公司垫付。在此过程中，购房者需与开发商签订两份合同，即一份商品房买卖合同，一份借款合同。购房者按借款合同约定，在三年内分三次将不计利息的三成总房款还给开发商。

　　记者多方走访发现，目前市场上的“零首付”实质上是“余款缓付”或“首期分期付”。余款缓付是指购房者只需交纳1-2成首期款（或1-5万元），余款在规定期限内缓付；首期分期付款是指首付款要在一定时间内分成几批次付完，多为3年内分批次付完。

　　购房者的零实惠与高风险

　　实际上，对于购房者来说，“零首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没什么本质区别。

一位售楼小姐算了一笔账：一套总价为50万元的房子，首付3成即为15万元，现在购房者只需交纳2万元的头期款，余下的13万元首付款可3年后缓付。按照银行现行房贷利率（1至3年期7.02%）计算，这13万元商业房贷3年所产生的高额本金利息约为14547 元，而购房者无须支付这笔利息。另外，购房者将这13万存进银行或是投资他用，还将获得额外的收益，“相当于两头赚钱”。

　　但银行界人士指出，“零首付”其实就是分期付首付，购房者从中得到的实际优惠很有限。

　　首先，“零首付”虽然减免了购房者当期负担，却加重了未来还贷的负担。从“零首付”及“首付三成”方式两种付款方式可发现，一套总价为42万元的房子，贷款40万元（零首付）时，按揭20年，月供为3215元，最后利息总额为37.1609万元，这样利息占房款的比例为88.5%；如首付三成，利息额为27.3133元，月供为2363元，利息占房款的百分比为65%。

　　其次，“零首付”购房，不仅要交一笔数额不小的订金，而且30%首付款也要在几个月或者几年内还清。对于资金紧张的人来说，经济压力还是相当大。

　　所以，银行界人士郑重提醒渴望成为下一个王思宇的人们，切切不要贪图“零首付”带来的账面优惠，让自己掉进家庭财务的巨大风险中。对于“零首付”这个市场里的新事物，购房者还是拒绝诱惑继续走理性之路，让开发商们自娱自乐去吧！

　　严查首付款，银行在行动

　　那么，“零首付”游戏涉及的另一个利益主体——银行，又有什么样的行动呢？

　　近日，记者从建设银行四川省分行获悉，鉴于目前房地产市场出现的变化，该行将进一步加强对房地产行业的金融风险监控，包括个人住房贷款在内个人信贷业务将严格按照今年初央行、银监会提出的要求执行，封顶贷、首付三成等将全面重检、严格执行。

　　省建行发布了关于加强风险控制、进一步做好个人贷款有关工作的通知：对自身实力较弱的中小开发商或同期在建楼盘数量较多、土地资金占压过大、资金状况紧张的开发商，提出“进行严格的风险监控”要求，同时以排查“项目烂尾”和“虚假销售、虚假首付、虚假房价和虚假贷款”为重点，提高个人购房贷款的风险防范意识。

　　为监控这一情况，建行要求“严格审查首付款凭证，除须取得开发商出具的收据或发票外，还须要求借款人提供POS刷卡凭条、银行卡转账凭据或银行进账单等，将首付款凭证进行相互对比佐证，确认首付款真实到位。”

　　链接

　　“零首付”暗涌断供潮？

　　记者从成都市锦江区法院获悉，今年1-7月，该院已受理审结银行起诉个人的房屋按揭贷款纠纷案件35件，占同期审结的一般借款合同纠纷案件的76.09%。同时，来自四川博成律师事务所的资料也显示，近几个月来，仅其一家律师事务所，每月处理“断供房”的案例就不下20件，并且还有逐月增多的趋势。

　　业内人士称，如果“零首付”现象不及时刹车，几年后，成都或将出现一拨新的房屋按揭断供高潮。

　　论坛

　　开发商观点

　　“零首付”是饮鸠止渴

　　对于开发商而言，“零首付”不但可以拉动项目人气，促进房屋销售，最重要的是可以从银行获得大宗贷款，缓解资金压力。也就是说，开发商最多花了30%的钱，却可从银行获取70%甚至100%的贷款。 可以说，开发商才是“零首付”话题中最大的赢家。

　　不过，四川园丁房产营销总监王伟表示，“零首付”给购房者和开发商都带来了不小风险，无异于饮鸠止渴：“‘零首付’本来就违反了国家的信贷法规。对业主而言，万一后期没有能力继续还款造成断供，个人信用记录将会受到影响，再向银行贷款，就有可能吃闭门羹。在国外，一旦丧失银行信用，人们将寸步难行。我国目前信用体系正在逐步完善，购房者最好还是不要去透支自己的信用为好。从另一个角度看，“零首付”由于门槛太低，购房者大多抱着捡便宜的心态买房，这对开发企业后期的物业品质、口碑都有害无益，开发商或许会将自己陷入无穷的纠纷漩涡中。”

　　王伟指出，现阶段楼市进入下行通道，成交量大幅萎缩；同时，从紧的信贷政策也让一些开发商患上了“资金饥渴症”。一些开发商无奈之下采用“零首付”策略，无非是为了刺激销售、加速资金回笼，但潜在风险是非常大的。城南某楼盘的营销总监也坦言：“如果房子再卖不出去，老板就喊我走人了！‘零首付’不是一个好东西，但我们做销售的也别无选择！”

　　地产服务商观点

　　购房者须警惕“烂尾”

　　“零首付”除了给购房者形成巨大的财务压力外，也可能制造出另一种意外的风险。星彦地产成都公司总经理张猛表示：“采取零首付的开发商大多资金链较紧，一旦后期操作不善，就有可能出现烂尾。届时，购房者得不到房子不说，银行的按揭还得照给。”

　　红星国际推广总监冯珏指出，“零首付”降低了楼市投机者的投资门槛，不利于楼市的健康发展。比如，在这轮“零首付”风潮中，城南某项目就出现了这种情况：由于优惠幅度空前又可以零首付，不少人就三套五套地大肆买房，纯粹拿“零首付”赌未来。也就是说，三年后，要是房价涨了，就转手赚一笔；要是房价跌了，就立即断供，损失也很小，倒霉的是接收一堆贬值房产的银行。

　　冯珏认为，“零首付”的流行确实反映出房地产行业融资渠道缺失的无奈。在目前不景气的市场环境下，开发商要维持企业的正常运转，就不得不采取这些非常规的手法，“因此，要彻底杜绝零首付，首先要解决的是开发商的生存问题。”

　　律师观点

　　“零首付”炮制楼市三角债

　　“在关于‘零首付’按揭购房的法规、政策出台前，真正意义上的‘零首付’按揭实际上还没有出现。现在的‘零首付’，只是部分开发商为适应当前形势采取了变通方式，即仅仅是无息将首付款借给购房者。”

四川毫达律师事务所蒲建东律师称，“零首付”涉及到购房者、开发商、银行三方的法律关系，也将产生三个合同关系：购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》、购房者与开发商签订的《借款合同》、购房者与银行签订的《商品房按揭贷款合同》。三者法律关系不同，但其中任何一个法律关系出现纠纷，都会产生一定的法律后果。

　　比如，如果后期《房屋买卖合同》出现纠纷或解除，但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》关系，购房者借开发商的钱还是必须还，并且开发商还会在合同中注明违约责任，购房者一旦逾期，还要支付违约金。同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，每月的月供必须按时还，否则银行将按规定收取滞纳金；一旦超过银行规定时限几个月预期不还，银行将回收房产。此外，购房者在以“零首付”按揭购房时应注意，开发商在借款合同中往往会约定，购房者必须在一定的日期内签订购房合同；若不按期签订购房合同，购房者还将承担违约责任。

　　在“零首付”中，一旦开发商与购房者的交易被银行识破，银行可因开发商提供虚假信息为由，有权将签订的房贷合同认定无效或申诉许可撤销，开发商对此将承担全部的赔偿责任，并不能因“有限的担保责任”而免责。

　　银行观点

　　坚决不做“冤大头”

　　尽管各地推出的“零首付”住房贷款含义有所不同，但有一点是共同的：即“零首付” 在悄悄地增大银行的风险。不过，成都各大银行都清醒地意识到了这一点，接受采访的几家银行都表示：封杀“零首付”，自己坚决不做“冤大头”。

　　工商银行住房信贷部一位不愿透露姓名的人士认为，发放“零首付”的住房贷款，银行要承担很大的风险。比如，一旦楼价“缩水”，借款人会对此迅速做出反应，有可能弃楼而去，风险只能由银行独家承担。由于借款人没有预付首付款，银行贷款追回相当困难，甚至可能无法追回。而若是借款人交纳了一定比例的首付款，即使楼价发生变动或出现其他问题，借款人知道首先损失的会是首付款，因此在做出反应时会十分小心。

此外，农行信贷部一位人士认为，借款人交纳首付款实际也是对借款人资信的一种证明：能够预付2至3成首付款的借款人，一般具备一定的经济实力。发放最高为七成的按揭贷款，即使贷款人没有还款能力时，房产的价值犹存，银行的资金不会承受太大的风险；而如果是“零首付”，抵押物的价值不足抵偿还款额，资金风险就会爆发。