犹如自然界有春夏秋冬之分，房地产“冬天”到来也属正常的生命周期。但对准备不足的人来说，这无疑是一场灾难和危险；对有准备的人来说，这个楼市冬天只不过是四季中的一个季节。这是一次挑战和绝好的机会。

　　冬天来了，春天还会远吗？为此，本报特别采访了相关业界专家，探寻成都楼市如何在“危机”中找寻“机会”。业界有识之士坚信，对于有准备的人来说，但那些准备不足的人却只能像寒号鸟一样，面对温度变化束手无策，在得过且过中慢慢冻死。当我们看到了危险，更应该意识到伟大的机会就在其中，学会积极防“危”的同时，真正做到“危”中取“机”。

　　政策

　　支柱产业房地产是否能直接受益4万亿？

　　李蔚（四川营销学会会长、四川大学工商管理学院教授）：这“十条政策”和“七项工作”在为房地产行业今后的发展营造良好的外部环境，房地产行业将直接受益。首先，一部分低收入的安置房问题能得以解决，购房者将获得更便宜的居住机会；其次，能拉动相关上下游产业的发展，如钢铁、建材等行业，产生一系列的发展机会；最后，地产企业将获得更多的开发机会，以及参与建设的机会和卖产品的机会。

　　张猛（星彦地产总经理）：虽然十条政策和资金去向中都没有提到房地产行业，但是如果这些措施能全部实施到位，就相当于给房地产行业提供了一个非常好的外部环境。提高低收入群体等社保对象待遇水平等内容，实际是在通过提高老百姓的收入来刺激居民消费，买房子当然也属于一种消费形式。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等内容，实际上是在优化未来房地产行业的外部配套环境。

　　朱猛 （置信地产营销中心总经理）：受益是肯定的，4万亿元的支持肯定会对房地产行业产生一个比较巨大的好的影响。

　　还将会有哪些政策出台来促进楼市的持续发展？

　　李蔚：政府还将出台一系列直接拉动经济发展的政策，税收税费以及金融政策将作为一种手段来解决消费需求，让消费与供给达到平衡，并增加消费者的购买力，满足更多的居住需求。未来的金融政策对房贷不会有大的动作，新出台的政策将主要解决楼市的信心问题，并适度开放投资。

　　张猛：尽管政策力度并不大，但在深圳等城市已经有了明显的效果，其他城市也逐渐开始回暖。此次货币政策转为“适当宽松”，意味在货币供给取向上进行了重大转变。有可能松动的政策有：交易环节上的税费，如营业税，换房需求将非常活跃；二套房贷可能会松动，这将是促进楼市稳定的关键。另外，政府将要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

　　朱猛：今年下半年以来，国家已经出台了相当多的政策来支持房地产行业的发展，有些政策已经在起成效，但是有很多政策还只是国家出了政策但还缺少相关配套“组合拳”。希望银行对“二套房政策”给予一定的放宽，给予那些改善型、合理投资型的购房者合理的政策支持；另外，目前的公积金制度还沿用以前的老公积金制度，已经不适应新的市场环境，弊端显现，因此希望市政府能够优化和改革公积金制度，使这项购房者的“福利”制度能够更灵活和方便。

　　市场

　　受美国金融危机的影响，美国楼市一片萧条，目前处于调整期。而中国楼市并没有出现大跌，中国楼市与美国楼市有什么不同？

　　李蔚：美国楼市交易的主体是二手房，新房所占比例很小。二手房交易活跃，经济萧条与次贷危机导致居民入不敷出，无力进行住房交易。美国的楼市目前已经发展到了成熟期，再向前继续发展的空间不大。而中国并没有发生金融危机，中国经济仍处于快速发展时期，消费者的收入也并未下降，购房者目前只是在观望与等待，并不是没有购买力和购买需求。

　　张猛：对于投资占40%的中国经济来说，投资的大幅度增加可以迅速拉动经济增长以及住房购买力。但对比分析，对于消费占70%的美国经济来说，在金融危机和经济衰退所导致的消费下降面前却苦无良策。次贷危机始于房价，也将终于房价，在金融危机向实体经济加速蔓延的相当一段时期内，美国房价绝无再度上涨的可能。中国还贷情况良好，信贷市场依然很安全。中国的房价下跌，并不意味着住房需求的消失，这部分需求还在，只是房价太高，远远超出了民众的购买力，民众买不起房了，潜在需求无法转变成实际需求。这是当下住房成交量低迷的症结所在。

　　朱猛：首先是消费习惯不一样，中国都把买房作为安定和稳定的一个标志，而美国不是这样，在美国租房子的人比较多；其次是需求上的差别，中国人口和美国人口差别很大，从社会发展来看，美国已经持续稳定发展了几百年了，该买房的早就买了房，而中国的情况不一样，中国从改革开发算起发展才30年，从农村走向城市的居民很多还没有住房，一些大家分小家的也有购需求，因此中国的房产内需比较大，这是整个市场的重要支撑点；从次贷危机来说，中国发生的几率比较小，中国的房地产发展了十多二十年了，国家制度和法律法规都比较健全，因此在规避风险方面很有预见性。

　　业内认为中国的宏观经济基本面看好，哪些因素将推动中国房地产持续发展？

　　李蔚：中国的楼市目前刚处于发展期，并且由于中国城市化进程的加速，楼市还将持续稳定地向前发展至少20年。

　　张猛：中国楼市刚性需求巨大，发展状况良好，发展空间与潜力巨大。房地产是国民经济的重要组成部分，中国经济的良好发展离不开房地产的支撑。地产业在经过无数次的调控之后将逐渐理性发展。

　　朱猛：健全的法律法规，国家以及银行的政策支持以及内部很大的刚性需求。

　　银行近期恢复了房地产行业的一些信贷业务，银行是出于什么原因？此次金融扛杆调节在此时将对房地产市场以及中国经济有什么作用？

　　李蔚：银行仍然看好不动产的安全性，作为硬资产，地产把风险控制好的话不会亏损。此次金融扛杆调节拉动了需求，在扩大内需的同时，刺激了消费。

　　张猛：银行这是一种自保行为。如果不恢复信贷业务的话，将会导致大量的坏帐与呆帐。尽管银行放贷的压力很大，但各家银行对房地产贷款仍旧有冲动。现在收益最高的是房地产行业，见效最快的是房地产贷款。房地产行业的高利润仍旧牢牢吸引着银行的注意力，使其欲罢不能。金融扛杆的调节非常重要，有利于地产的良性健康发展。朱猛：银行恢复了房地产行业的一些信贷业务主要目的还是推动房产产行业的继续发展。金融杠杆在此时对房地产来说肯定是一件大好事，为房产公司特别是中小房产公司解决燃眉之急，对整个市场也起了一个良好的推动作用。

　　目前出口受到一定影响，大批农民工返乡。目前进行的城乡统筹改革，民工的安置和房地产的发展如何实现双赢？

　　李蔚：农民工返乡不存在安置的问题。因为返乡的农民工带回来了技术与经验，一般都会在当地的城镇进行投资与创业，并且会有购买住房的需求。在城镇规划建设面向进城务工农村劳动者的政策性安居住房，可以低于经济适用房的价格向已有偿转让或已经退出农村宅基地和房屋的进城务工农村劳动者定向销售。这样一来，就能促进城乡一体化的发展。

　　张猛：土地流转盘活了资产，为返乡的农民工制造出更多的发展机会。返乡的农民工还缓解了本地地产企业的用工压力。结合城乡一体化举措，政府应该彻底的打破农民向市民转变的障碍，实现农村务工劳动者真正意义上的自由迁徙。放宽对在城镇购买住房享受申购经济适用住房或者限价商品房的政策。

  朱猛：这是一个政府行为，但是房地产企业也可以积极参与进去，吸收更多的劳动力，开发更大的市场。

　　如何转危为机

　　号称“猪坚强”的开发商，目前更加困难。企业最有效的过冬之道是什么？

　　李蔚：首先，由于房地产将面临高成本运营的时代，房地产企业因此可以通过严格项目投资管理、采购招标管理、工程施工管理和监理、减少特支及行政费用、营销及财务费用控制等，极大压缩运营成本。有限的现金流是企业活下去的根本。这是对中国房地产企业的一场生死考验，也是提高房地产企业素质的一场力量和意志的角逐。其次，应该适度降价，想办法促销，尽快把房子卖出去；后期的延续开发不要过度；再次，有些中小企业可考虑卖地，转行，选择退出；最后，在产品开发与市场营销上一定要大做文章，生产有个性与有竞争力的好产品。

　　张猛：市场低迷，地产商资金链日益趋紧，特价房的出现，无疑是他们在营销策略上的一次较大调整。地产商可通过特价房来拉动销售，解决产品滞销，想法多“走”几套房，缓解资金压力才是当务之急。另外，企业必须谦虚谨慎，认真调查研究，搞好合作和联合。不能再靠老板个人拍脑袋做事。要考虑建立更加均衡、更加适合企业能力的开发区域和产品，找到自己在新的生态产业链中的角色和定位，细分市场，做好产品，做出精品。

　　朱猛：近来经常看到一些媒体说房企如何艰难，资金如何紧张，其实品牌房企没有媒体说的那么困难。在所有开发商中最艰难的是中等规模的开发商，他们资金实力不足，但是项目又比小开发商规模大或是多，他们就显得有些困难。我认为，房企的过冬之道还是借这个市场“低迷”时期苦练内功，增强自己企业的核心竞争力，作为置信来说就是把产品做成作品，做好细节，物业服务进一步升级。

　　企业的生存与发展和购房者的质量保障应该如何平衡？购房者的利益保障该建立一套怎样的机制？

　　李蔚：企业一定要确保购房者的居住质量，创造品牌。行业协会与政府相关部门应该建立一套严密的体系，保障居住年限与居住质量。

　　张猛：开发商要有一定的社会责任感。政府部门可考虑重新修订《商品房买卖合同》，在细节上作更完善的约定，以更好地保障购房者的利益。做到让消费者在购买商品房时，不仅可以要求查看房屋验收合格等相关证书，还可以要求查看与这些配套设施相关的验收证书。

　　朱猛：企业的生存与发展和购房者的质量保障其实并不矛盾，关键就是找到这样一个平衡点。购房者的利益保证从目前来看主要是依靠政府部门出台的法律法规，还有消费者保护委员会以及媒体这些机构的监督。

　　很多企业都在拓展融资渠道，在新一轮的金融改革中，也提到要拓展和规范一些民间融资渠道。您认为房地产企业融资的最优方式是什么？

　　李蔚：1、借助银行；2、合作开发；3、抵押拆借。

　　张猛：中小型房地产企业要想成功融资，就必须要眼睛向内，对自己有个清楚的认识，寻找适合自己的融资方式。1、股权出让融资：企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。2、金融资源整合：借助投资管理公司的专业优势，帮房地产公司提供一个良好的融资平台。

　　朱猛：这个不能一言蔽之，各个企业的规模还有实力不同，融资的渠道也各有千秋，因此这个不能直接进行比较。

　　购房

　　经过以上各位的讨论，房地产发展的方向已经清晰。其实对购房者来说，这次调整是不是一个最好的时机？在目前下手是否最划算？选择什么样的物业最保值？

　　李蔚：房价稳下来，甚至适当降下来，有利消费增长，有利房地产企业调整库存和产品结构，避免泡沫破裂后的大面积“猝死”。在目前经济不景气的情况下，等待是最好的方式，可等到房价反涨时再下手。但如果是自住的话，可以选择购买价格偏低的楼盘。目前不可能买到最低点。比较保值的物业有：别墅、价格超低的楼盘、口岸较好的楼盘、品质大盘。

　　张猛：购房者要保持一颗平常心，功利性不要太强。楼市波动不断，要寻找到最佳的购房时机很难。楼市抄底是很不现实的，楼市与股市有本质的不同。如果是自住，就不应该只考虑价格，更重要的是考虑区域价值与地段优势，有些好楼盘一旦没有及时下手，就会错过买房机会。

　　受措施实施的影响，未来五年全国的房价都将会保持在相对平稳的、较为理性的区间内，截至明年上半年，房价仍将经历一段调整期，之后房价下浮趋势将逐渐趋缓。买房最重要的判断标准，显然是地段，其次就是楼盘的品质。节能省地环保型住宅与科技含量较高的房屋则最保值。

　　朱猛：应该说，这次市场的调整对购房者来说是一个“抄底”购房的好时机，价格已经很低，各种优惠方式也多。对于购房者来说，购房选品牌房企以及大企业的项目，在品质上和建设进度上都可以得到保证；另外，房产是最稳定的投资，但是楼市是螺旋发展的过程，有时可能会回落一点，但是长期来看肯定是向前发展的，因此人们还是可以把房产作为一个长期投资项目。