大佬狂言 房企利润不及餐馆

　　房产大佬任志强在自己的博客中写了一篇名为《房地产并不是暴利行业》的文章，该文章指出，虽然富人榜上的房地产业人员比较多，那是因为中国的许多垄断和高利润行业不允许民间投资进入，而不是因为房地产业暴利。2007年房地产全行业利润为2400多亿元，6万多家企业，每家企业利润为387万元，仅相当于一个中形餐馆每天1万元的利润规模……

　　大佬任志强的“微利”言论引起了众多人的争议，一些人认为任志强是在为开发商开拓，为开发商打“掩护”，而有的人则认为任志强道出了开发商的心声，为开发商说出了心里话。“开发商除去这些硬性成本还有很多其他的开支，因此开发商的利润根本没有外人想象的那么高，而开发商对于外界认为的暴利也是‘越描越黑’，后来干脆不予争辩。”一网名为“虚假大佬”的网友在任志强的博客后面跟贴这样说。在发表言论的人中，也有人认为房产开发其实就是暴利行业，一网名为“敢讲真话”的网友跟贴说，自从商品房产生以来，房产行业都是整个国民经济的支柱，因此利润也最高，无论时代怎么变迁社会怎样进步，房产行业的支柱地位不会变，房产行业的高利润也不会发生很大的变化。

　　成本调查 房企利润渐趋微弱

　　关于房产开发的利润到底是高是低似乎公说公有理，婆说婆有理。那么真实的房屋造价和房价之间是一个什么样的关系？是开发商在说谎还是其他行业的“妒富”心理在作崇呢？为此，记者进行了一翻计算和调查。

　　修建一个房产楼盘，大的成本一般分为：开发成本、管理成本和经济成本。其中开发成本包括了土地、资本、税收、建设、营销等成本；管理成本包括了营销费等其他费用；经济成本主要指通货膨胀、利率上升造成的外部成本。

　　土地成本：占总成本二成

　　土地成本是决定房地产开发成本的最关键因素。在房价看“涨”声中，人们给出最充分、最常见的理由是地价上涨。如果开发商拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。表现在数字上，最直观的就是单位地价×宗地亩数。目前，成都市土地出让方式实施“招拍挂”，土地成本一般占到房价的30％左右，约为总成本的20％。

　　建安成本：1000元／平方米

　　建安工程包括土建工程、装饰工程、水电安装、弱电、设备、配电箱等内容。据华西集团第一建筑公司的有关人士说，目前在成都，框架结构房屋每平方米的建安成本约在1000元／平方米；砖混结构部分建安成本一般约为600元／平方米。而多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。

　　基础设施：110元／平方米

　　基础设施包括管道工程、强电工程、弱电工程、变压设备、市政工程、绿化工程、公用构筑等多项内容。由于所涉及内容过多，过于复杂，加之每个项目具体情况不同，计算出一个准确的数据较困难，记者采访了一部分开发商和建筑公司的相关人士，得出的数据大致为110元／平方米。

　　前期工程：所占比重较小

　　前期工程包括前期市调、报建、设计、三通一平工程等。就成都市而言，报建费为140元／平方米。据成都中成房业介绍，设计费用每平方米在20元—80元，根据设计项目和设计院的等级而有所不同，差别较大，其中，西南设计院、香港设计事务所收费要达80元／平方米。而三通一平费用为15元／平方米。据成都尺度地产透露，前期市调的费用主要取决于样本数量、物业类型、定位等因素，费用一般为20万元—30万元。

　　由此推算，前期工程费＝报建费＋设计费＋三通一平费＋前期市调费。前期工程的最高成本＝（140＋80＋15）元／平方米×建筑面积＋30万元＝235元／平方米×建筑面积＋30万元。前期工程的最低成本＝（140＋20＋15）元／平方米×建筑面积＋20万元＝175元／平方米×建筑面积＋20万元。项目前期费用在成本构成中所占比例较低，控制在10％以内。

　　其它成本还有

　　营销管理费：占销售总额的3％。

　　税费：一般来说，税费占企业销售收入的6％。

　　监理、审核费用：一般占工程造价的0．8％—1％。

　　以记者的计算，开发上业的除去各种开支和成本后的利润没有超过15％。在土地产本和建安成本上涨的情况下，实际货币购买力水平同时上升20%；而深成都今天的房价已回跌到2004年水平，说明开发商已经或即将进入微利甚至亏损时代。由此推理，最迟置业者不应晚于2009年底购房（或投资抄底）。

　　成都现状 很多楼盘折本卖

　　在市场调查中，记者发现一些楼盘从今年下旬开始就已经开始降价销售，一些开发商的楼盘甚至是以成本价销售或是低于成本价销售。

　　不久前，同时有三家楼盘在媒体刊发广告宣称，以成本价销售，其价格极具杀伤力。位于城东三圣乡的恒大绿洲价格仅3020元/平方米，以面积92平方米的户型计算，总价才28万元。与周边楼盘4000元/平方米左右的价格相比，价差达到近1000元/平方米。位于温江光华大道的恒大城，以2790元/平方米的成本价卖，以其88平方米的户型计算，总价还不到26万元。

　　而位于城东三环路的尚成东锦以3480元/平方米的成本价销售，广告上注明：“买贵包退，本项目同类房源在半年内若降价，开发商无条件退补差价”。这让人很容易联想到6月深圳一地产商打出的轰动一时的巨幅路牌广告，一个穿着红色低胸裙的女子，旁边是“再低，就不可能了”的广告语。

　　有专业机构统计显示，成都房价已下调了近15%。从“一口价”到“成本价”，无疑是惊人的一跃。那么，成都的房价是否在实质性地“跳水”？“成本价”是否又是开发商的花样营销手段？当记者以购房者身份询问和打听以上楼盘价格时，得到开发商的回答均是“肯定是成本价了”，“价格不可能再降了”。“真正的成本价，或者打破成本价亏本销售，在成都现在还不多。不过，当前成都开发商的利润确实很低很低了，尤其是打出成本价的楼盘。根据去年的地价成本和当前的建材成本计算，成都现在有少量楼盘，肯定是在做亏本销售的生意。”成都某开发公司总经理朱先生称。

　　不过，当前的价格与成本价也差别不大，也就100-200元/平方米。据记者了解，当前某的房子价格在3300元/平方米左右，可以选择的户型是90-140平方米；价格在3000元/平方米左右。不过，该公司的这两大楼盘现场吸引了足够多购房者前来参观，记者统计了一下，在售楼部停留的1小时里，看到了近20组客户前来看房，同时，售楼部的电话也很忙碌。这说明，恒大地产此番的“成本价”行动，引起了市场足够的反响。而记者从城东某楼盘获悉，当前成本价是3680元/平方米，户型从83-127平方米，一次性付款还可以优惠200元/平方米，售楼小姐称，“这个价格是不可能再下降了。”不过成本价的房源是敞开供应。售楼小姐说，“价格几乎是真正的正本价了，开发商没有什么利润了。”